Câmara aprova novo Plano Diretor de Campo Grande
A Câmara Municipal de Campo Grande aprovou na terça-feira (24) o novo Plano Diretor da capital, após 18 meses de debates, 23 audiências públicas e negociações intensas entre vereadores, setor imobiliário e movimentos sociais. A votação registrou 20 votos favoráveis e 9 contrários.
O documento, que substitui o plano vigente desde 2006, define as regras de uso e ocupação do solo, zoneamento urbano e diretrizes de expansão para os próximos 10 anos. A expectativa é que o novo plano induza um ciclo de investimentos imobiliários estimado em R$ 4,5 bilhões na capital.
O Que Muda
As principais alterações em relação ao plano anterior são significativas e refletem a transformação urbana pretendida:
| Parâmetro | Plano 2006 | Novo Plano 2026 | Variação |
|---|---|---|---|
| Gabarito máximo (corredores de transporte) | 15 andares | 25 andares | +67% |
| Zonas Especiais de Interesse Social | 2 regiões | 5 regiões | +150% |
| Exigência de estudo de impacto | > 10.000 m² | > 5.000 m² | -50% do limiar |
| Área de proteção ambiental urbana | 1.200 ha | 2.800 ha | +133% |
| Taxa mínima de permeabilidade | 15% | 25% | +10 p.p. |
| Vagas de estacionamento (centro) | 1 por 50m² | 1 por 100m² | -50% |
Além das mudanças nos parâmetros urbanísticos, o novo plano cria o conceito de "Eixos de Desenvolvimento Orientado ao Transporte" (DOT), incentivando construções de maior densidade ao longo dos corredores de ônibus existentes e planejados.
Impacto no Bolso do Cidadão
O novo Plano Diretor terá reflexos diretos no custo de vida e no patrimônio dos campo-grandenses:
- Valorização imobiliária: terrenos nos corredores de transporte devem valorizar entre 30% e 50% nos próximos 3 anos, segundo estimativas do Sinduscon-MS. Um terreno de 300m² na Av. Afonso Pena, avaliado hoje em R$ 450 mil, pode chegar a R$ 675 mil
- IPTU: a revisão da Planta Genérica de Valores, prevista para acompanhar o novo plano, pode aumentar o IPTU em bairros valorizados em até 25%. Para um imóvel com IPTU atual de R$ 2.400/ano, o reajuste representaria R$ 600 a mais por ano
- Aluguel: nas zonas de adensamento, a construção de mais unidades habitacionais tende a estabilizar ou reduzir o preço do aluguel no médio prazo. O déficit habitacional de Campo Grande é de 18 mil unidades
- Trânsito: a redução de vagas de estacionamento no centro visa desincentivar o uso do carro individual, o que pode gerar economia de R$ 3.200/ano por família que migrar para o transporte público (considerando combustível e estacionamento)
Contexto
O processo de elaboração do novo Plano Diretor teve início em setembro de 2024 e foi marcado por disputas entre três grupos de interesse: o setor imobiliário, que defendia maior liberalização dos parâmetros construtivos; os movimentos de moradia popular, que reivindicavam mais zonas de habitação social; e os ambientalistas, que buscavam ampliar as áreas de proteção.
O texto final representa um compromisso entre essas posições. O setor imobiliário conseguiu o aumento do gabarito nos corredores, mas precisou aceitar a taxa de permeabilidade de 25% e os estudos de impacto para empreendimentos menores. Os movimentos sociais triplicaram as zonas de interesse social, e os ambientalistas mais que dobraram as áreas protegidas.
A participação popular nas audiências foi considerada baixa: em média 120 pessoas por sessão, em uma cidade de 916 mil habitantes. Organizações da sociedade civil questionaram a metodologia e os horários das audiências, realizadas em dias úteis durante o expediente.
O Que Dizem as Partes
O presidente do Sinduscon-MS celebrou a aprovação: "O novo plano dá previsibilidade ao mercado e vai destravar R$ 4,5 bilhões em investimentos nos próximos 5 anos. Campo Grande pode se tornar referência em desenvolvimento urbano sustentável no Centro-Oeste".
O coordenador do Movimento Sem-Teto de MS apresentou ressalvas: "Conseguimos ampliar as ZEIS, mas a efetivação depende de regulamentação e de orçamento. Sem recursos para desapropriação e construção, as zonas ficarão no papel".
O vereador líder dos votos contrários argumentou que "o plano beneficia desproporcionalmente o grande capital imobiliário em detrimento dos bairros tradicionais, que perderão suas características com a verticalização".
Análise do Bastidor Público
O novo Plano Diretor é um avanço em relação ao documento de 2006, que estava claramente defasado para uma cidade que dobrou de tamanho em 20 anos. O conceito de DOT (Desenvolvimento Orientado ao Transporte) é bem fundamentado e alinha Campo Grande com tendências urbanísticas globais.
O maior risco é a implementação. A prefeitura terá 12 meses para adequar a legislação complementar (Código de Obras e Lei de Uso do Solo), um prazo apertado considerando a complexidade técnica envolvida. Se as normas complementares não acompanharem o novo plano, a insegurança jurídica pode travar os investimentos esperados.
A baixa participação popular nas audiências é preocupante e sugere que o debate ficou restrito a grupos organizados. A prefeitura deveria investir em ferramentas digitais de participação para os próximos processos de planejamento urbano.
Próximos Passos
- Sanção do prefeito: prevista para os próximos 15 dias
- Adequação do Código de Obras: prazo de 12 meses
- Revisão da Planta Genérica de Valores: segundo semestre de 2026
- Regulamentação das ZEIS: 6 meses após sanção
- Primeira revisão do Plano Diretor: 2031
Perguntas Frequentes
O que muda com o novo Plano Diretor de Campo Grande?
As principais mudanças incluem: permissão para edifícios de até 25 andares em corredores de transporte (antes 15), criação de 5 Zonas Especiais de Interesse Social (antes 2), obrigatoriedade de estudo de impacto para empreendimentos acima de 5 mil m² (antes 10 mil), ampliação das áreas de proteção ambiental de 1.200 para 2.800 hectares, e aumento da taxa de permeabilidade de 15% para 25%.
Quando o novo Plano Diretor entra em vigor?
O plano entra em vigor após sanção do prefeito, prevista para os próximos 15 dias. A legislação complementar (Código de Obras e Lei de Uso do Solo) deve ser atualizada em até 12 meses. Empreendimentos já aprovados seguem as regras anteriores. A Planta Genérica de Valores será revisada no segundo semestre de 2026.
Como o Plano Diretor afeta o mercado imobiliário de Campo Grande?
O setor ganha flexibilidade para construir em altura nos corredores de transporte, estimulando investimentos de R$ 4,5 bilhões. Terrenos nessas áreas devem valorizar entre 30% e 50% em 3 anos. A redução de vagas de estacionamento obrigatórias no centro e o conceito de DOT incentivam projetos mais compactos e verticais. Por outro lado, a obrigatoriedade de estudos de impacto para empreendimentos menores pode aumentar prazos e custos para incorporadoras.
O IPTU vai aumentar com o novo Plano Diretor?
A revisão da Planta Genérica de Valores, prevista para acompanhar o novo plano, pode resultar em aumento do IPTU em bairros que serão valorizados pelas novas regras de zoneamento. A estimativa é de reajuste de até 25% em zonas de adensamento. Em bairros residenciais tradicionais que mantiveram suas características, o impacto tende a ser menor. A prefeitura ainda não definiu se haverá compensação ou isenção para moradores de baixa renda.
Fontes: Câmara Municipal de Campo Grande (Projeto de Lei Complementar nº 289/2024), Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano, Sinduscon-MS, Movimento Sem-Teto de MS, IBGE (estimativa populacional 2026)